Uso del derecho de superficie en desarrollos de conjuntos inmobiliarios

Título

Uso del derecho de superficie en desarrollos de conjuntos inmobiliarios

Editor

Universidad de Buenos Aires. Facultad de Ingeniería.

Fecha

2024

Extensión

9 p.

Es parte de

5° Encuentro Nacional de Investigadores de Agrimensura. ENIA 2024 (UBA)

Resumen

El objeto central de este análisis es ponderar la aplicabilidad del derecho real de superficie en un emprendimiento urbanístico comúnmente denominado “Barrio Cerrado” o también un “Club de Campo”, en donde el emprendedor se reserva alguna unidad de gran tamaño para que, una vez edificada, se pueda someter al régimen de la propiedad horizontal. Particularmente en este caso se plantea que esta edificación sea compuesta por casas unifamiliares separadas entre sí por espacios sin edificar, y que dicha construcción -dentro de un marco normativo interno- sea proyectada y edificada por el adquirente de la futura unidad de propiedad horizontal. Aprobado e inscripto el Reglamento de Propiedad Horizontal Especial, el titular de la unidad de gran tamaño, que en general sería el emprendedor aunque esto no resulta condicionante, ofrece al mercado inmobiliario espacios para que cualquier interesado pueda edificar su propia casa con un proyecto ajustado al reglamento de edificación del Conjunto Inmobiliario, todo esto para guardar armonía arquitectónica y paisajística. La cuestión a resolver es es cómo dar seguridad jurídica a ese interesado que va a edificar su casa en inmueble ajeno, y por lo tanto hacerlo en el marco de los derechos reales y no de los derechos personales. A criterio de quien suscribe, el derecho real de superficie para construir en el marco de lo dispuesto en los artículos 2114 al 2128 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) resulta una herramienta aplicable para lograr este objetivo. Esquemáticamente se plantea la siguiente secuencia: sobre la unidad de conjunto inmobiliario que se va a comercializar, se proyecta un parcelamiento - que sin ser tal en términos jurídicos sirve para clarificar- en “unidades de superficie” para construir. Este proyecto debe concluir en la inscripción de un plano de mensura en el Catastro local. Con el plano inscripto, se pueden realizar las escrituras de constitución del derecho de superficie. Este título no debe sólo tener cláusula de extinción atada a un plazo de tiempo, sino combinarla con la obligación de construir en un tiempo determinado y obtener el final de obras municipal. Los adquirentes de la “superficie” van edificando sus casas en cada espacio determinado en el plano y dentro del plazo que fije la condición resolutoria del contrato. Dado que el derecho de superficie es independiente de la titularidad del terreno, en este caso, solo el dueño de la unidad de conjunto inmobiliario podrá participar en las reuniones de consorcio del barrio cerrado o club de campo. Las reglas de convivencia entre los titulares de superficie deberán establecerse en el título constitutivo de la misma y ser compatibles con las normas del conjunto inmobiliario. Culminada la construcción de todas las casas, el titular de la unidad podrá someterla -mediante plano y reglamento- a propiedad horizontal. La adjudicación de cada unidad de propiedad horizontal produce la extinción del derecho real de superficie por consolidación, según artículo 2124CCCN. El consorcio nacido, será un subconsorcio del conjunto inmobiliario conforme lo establecido en el artículo 2068 CCCN.